В марте 2016 года Илья и Светлана Спиченковы (на фото), проживающие в городе Дзержинске, в ожидании пополнения семейства запланировали улучшить жилищные условия. Для этого Светлана продала свою обустроенную 2-комнатную квартиру, а также два автомобиля – свой и мужа. Недостающие средства семья решила занять в ПАО «Сбербанк России».
Для подбора квартиры супруги обратились в агентство недвижимости «Капиталъ», сотрудники которого нашли им 4-комнатную квартиру в 10-этажном панельном доме на бульваре Космонавтов. На тот момент в ней было зарегистрировано четверо: хозяйка квартиры Елена Платошкина, ее бывший муж Дмитрий Платошкин и двое их детей – совершеннолетняя дочь и несовершеннолетний сын.
Платошкина заверила Спиченковых,что все зарегистрированные в жилье родственники после завершения сделки незамедлительно снимутся с регистрационного учета по данному адресу, включая бывшего мужа, который, по ее словам, после развода в квартире вообще не показывался. Это также было одним из существенных условий договора купли-продажи от 25.03.2016 года. Чтобы у покупателей не возникало ни малейших сомнений относительно юридической чистоты жилья Платошкина показала покупателям решение Дзержинского городского суда, согласно которому продаваемая квартира на бульваре Космонавтов была признана ее личной собственностью.
Стоимость квартиры составила 2 млн 470 тыс. руб., из которых 970 тыс. руб. – собственные средства покупателя, а 1 млн 500 тыс. руб. – кредит ПАО «Сбербанк России».
31.03.2016 года вышеуказанный договор купли-продажи недвижимости прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Нижегородской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана соответствующая запись.
В конце апреля 2016 года Елена Платошкина передала Спиченковым ключи от квартиры, но вечером того же дня сообщила им, что ее бывший муж Дмитрий решил поселиться в квартире, для чего без спроса вскрыл входную дверь и врезал новый замок. Тот заявил Спиченковым о своих правах на приобретенную квартиру и о намерении там проживать. Одновременно с этим Платошкин предложил Спиченковым аннулировать сделку, закрепленную договором.
В результате последующих разбирательств информация о правах Платошкина подтвердилась решением Дзержинского городского суда от 24.07.2015 года. Как выяснилось, после официального развода он обратился в суд с требованием, чтобы его бывшая жена не чинила ему препятствий в доступе в квартиру. Суд полностью удовлетворил этот иск. Как следует из данного судебного решения, Платошкина стала собственницей квартиры дома на бульваре Космонавтов в 2011 году, купив ее у у отца своего бывшего мужа. Тот в свою очередь стал владельцем жилья в результате приватизации, состоявшейся в 2010 году. Дмитрий Платошкин отказался от участия в приватизации в пользу отца. При этом, согласно закону о приватизации, он приобрел право бессрочного пользования и проживания в этой квартире. Однако, как показывала на суде Елена Платошкина, после развода ее бывший муж практически не появлялся в квартире, оформив временную регистрацию в селе Хабарском Богородского района.
Чтобы не терпеть чужого соседства по новому адресу, Спиченковы предложили Дмитрию Платошкину компенсацию на пределе своих финансовых возможностей – в размере 1 млн руб., на что тот не соглашается до сих пор, требуя 1 млн 500 тыс. руб. или однокомнатную квартиру с евроремонтом. Не имя таких возможностей, Спиченковы обратились в Дзержинский городской суд с иском против Дмитрия Платошкина, настаивая на признании утратившим за ним права пользования квартирой, снятии с регистрационного учета и выселении. Дзержинский горсуд решением от 27.09.2016 года встал на сторону Спиченковых. Оценив все обстоятельства дела, суд пришел к выводу, что Дмитрий Платошкин добровольно покинул квартиру, в связи с чем утратил право пользования ею. Ответчик не смог предоставить никаких существенных доказательств постоянного проживания в квартире, а те, что были заявлены на суде, указывают на факт заселения в жилье после его продажи.
Но Платошкин подал апелляцию в Нижегородский областной суд и успешно обжаловал там решение первой инстанции.
Спиченковы также намерены обжаловать данное апелляционное определение от 21.02.2017 года, так как оно основано на ложных сведениях, предоставленных Еленой Платошкиной Спиченковым.
Как же вышло так, что, вложив довольно крупную сумму в приобретение нового для себя жилья, молодая дзержинская семья сегодня не имеет возможности проживать в собственной квартире? В процессе разбирательств выяснилось, что при реализации квартиры Елена Платошкина повела себя крайне непорядочно, апеллируя к решению Дзержинского городского суда от 24.11.2014 года, но вместе с тем утаивая другое решение того же суда от 24.07.2015 года. Мало того, Платошкина сокрыла от покупателей договор купли-продажи от 12.04.2011 года, в п. 6 которого говорится: «По заявлению продавца и согласно выписки из домовой книги, в данной квартире кроме продавца зарегистрирован: Платошкин Дмитрий Дмитриевич 1970 г. р., за которым остается право пользования данным жилым помещением». Если бы Спиченковым представилась возможность ознакомиться с вышеуказанным договором купли-продажи, то они бы, разумеется, отказались от рискованной сделки.
Вызывает недоумение то обстоятельство, что ни агентство недвижимости, ни банк не поинтересовались тем, на каких основаниях Елена Платошкина стала собственником жилья. При всей дороговизне ипотечного кредита банк с государственным капиталом, как показала практика, не достаточно щепетильно блюдет за чистотой сделок с недвижимостью. Для сведения: ставка по кредитному договору сроком на 20 лет составила 12,5% годовых. Общая сумма переплаты за кредит в 1 млн 500 тыс. руб. по окончании срока кредитования (к 25.03.2036 году) достигла бы 2 млн 592 тыс. руб. Ежемесячный платеж Спиченковых составляет 17 тыс. 42 руб.! После продажи своей «двушки» Спиченковы срочно внесли 500 тыс. руб. в погашение ипотеки, остальные средства хотели потратить на ремонт приобретенной квартиры, но в итоге вынуждены тратиться на суды, адвокатов, оплату жилищно-коммунальных услуг квартиры на бульваре Космонавтов, а также на оплату съемной квартиры, в которой проживают в настоящее время, не имея возможности проживать в собственной квартире из-за нежелательного соседства.
Стоит заметить, что от невозврата кредита со стороны заемщиков финансово-кредитные учреждения ограждают себя со всех сторон. Любая недвижимость по договорам ипотеки, как правило, проходит тщательную проверку, чтобы у покупателей не возникало никаких проблем с последующим в ней проживанием. В противном случае все сотрудничество теряет смысл. Зачем платить за то, чем невозможно будет воспользоваться? Очевидно, что в случае со Спиченковыми в системе «Сбербанка России» в части оформления ипотечных сделок произошел серьезный сбой. И также очевидно, что если не пересмотреть механизм сбора и анализа документов, необходимых для оформления ипотечных займов, то в такой же ситуации могут оказаться еще сотни других российских семей.
Очевидно также, что в стороне от ответственности не должно оставаться и АН «Капиталъ», которое сопровождало сделку. Риелторов, собственно, и нанимают для того, чтобы обезопасить себя от мошеннических схем при дорогостоящей покупке. Согласно договору с АН «Капиталъ» в лице Ольги Костиной, обязанности риелторов сводятся лишь к поиску квартиры, консультациям по правовым и оргвопросам, заключению договоров, а также надзором за передачей прав собственности от продавца к покупателю. Про ответственность за подбор ненадлежащего качества недвижимости с точки зрения права в договоре нет ни слова. Между тем, по информации Елены Платошкиной, размер гонорара АН «Капиталъ» за сопровождение сделки по купле-продаже квартиры составил 150 тыс. руб., что в 2-3 раза выше среднерыночной стоимости. За что агентство получило такое необоснованно завышенное вознаграждение? Чтобы только заполнить типовую форму договора купли-продажи, которую можно без труда самостоятельно скачать в Интернете?
Таким образом, при сопровождении сделки, которая обернулась для покупателей весьма печальными последствиями, специалисты АН «Капиталъ» проявили в высшей мере непрофессионализм и некомпетентность, не оценив в полной мере правоустанавливающие документы со стороны прежнего собственника жилого помещения. Увы, это далеко не единичный случай, когда из-за халатности компаний, оказывающих риелторские услуги, добросовестные покупатели несут огромные риски и потери. Очевидно, что повышение уровня безответственности в посреднических услугах на рынке недвижимости стало следствием отмены в России с 2002 года лицензирования риэлторских компаний и частных агентов по недвижимости. Сертификация компаний и аттестация специалистов силами самого профессионального сообщества, которая пришла на смену лицензированию, увы, не избавляет рынок от недобросовестных людей и фирм, поскольку не возлагает на специалиста никаких обязательств, кроме моральных.
Но более всего в истории со Спиченковыми меня поражает недобросовестность самих продавцов. Уверен, что Елена Платошкина прекрасно осознавала всю неправомерность своих действий. Трудно предположить, что она забыла известить покупателей о правах своего бывшего мужа на пожизненное проживание в квартире. Законодательством продиктовано, что участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ). Нарушение этого догмата одной из сторон влечет ответственность, вплоть до уголовной. Таким образом, скрывая от покупателей информацию о возможности использования реализуемого жилья со стороны бывшего мужа, Елена Платошкина преследовала собственные корыстные цели.
Криминальный подтекст, на мой взгляд, читается в действиях обоих Платошкиных. Одна скрывает от покупателей информацию о правах бывшего мужа на квартиру, другой пытается нажиться на добросовестных покупателях. В этой связи полагаю, что правоохранительным органам следует тщательно разобраться во всей этой истории, чтобы привлечь к ответственности очевидно недобросовестных продавцов.
Как член Общественной палаты города Дзержинска я обратился к депутату ГД РФ Вадиму Булавинову, а также к руководителю ПАО «Сбербанк России» Герману Грефу. Семья, оказавшаяся в такой сложной ситуации, не должна остаться с ней один на один. К настоящему времени господин Булавинов уже подтвердил свое намерения воспользоваться депутатскими полномочиями и направить обращения в соответствующие инстанции.
Поддержите наше СМИ любой посильной для вас суммой – один раз,
или оформив подписку с помощью онлайн-кассы.
Став подписчиком KozaPress, вы будете поддерживать стабильную работу издания,
внося личный вклад в защиту свободы слова.
18+